2024年寫字樓租賃需求溫和復蘇

 

　　2023年寫字樓租賃市場復蘇不及預期，全年凈吸納量為277萬平方米，略高于2022年的歷史最低值。

 

　　展望2024年，隨著中國經(jīng)濟逐步向高質(zhì)量增長邁進，企業(yè)經(jīng)營預期擺脫疫情影響后歸于明朗，寫字樓租賃需求將底部回升。CBRE預計2024年全國凈吸納量達400萬平方米，為2020至2022年均值的90%，與2019年水平相當。

 

　　CBRE《2023年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，未來三年42%的受訪企業(yè)計劃增加國內(nèi)辦公面積，擴張意愿較疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。

 

　　金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)回暖，人工智能、先進制造的需求增量仍可期待

 

　　根據(jù)Capital IQ對主要企業(yè)的營收預測，兩大寫字樓需求主力行業(yè)——金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長預期將在未來兩年持續(xù)改善，這將為2024年寫字樓租賃市場的逐步回暖奠定基礎。

 

　　業(yè)務轉(zhuǎn)型和對外開放利好非銀金融租賃需求擴張

 

　　2024年，金融行業(yè)的租賃需求仍將主要來自于證券、保險等非銀機構(gòu)。

 

　　保險行業(yè)從疫情中復蘇的勢頭明顯。國家金融監(jiān)督管理總局披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年實現(xiàn)原保險保費收入5.12萬億元，同比增長9.1%，增速為2020年以來最高。

 

　　與此同時，國內(nèi)證券機構(gòu)加大財富管理、資管、投顧業(yè)務發(fā)展力度，并相應新設及將營業(yè)部升級為分公司的轉(zhuǎn)型將持續(xù)釋放對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。此外，去年底央行和外匯管理局旨在進一步提升QFII和RQFII資金管理便利的征求意見稿亦有望在今年促進相關(guān)外資金融機構(gòu)在華業(yè)務的擴張。

 

　　人工智能高速成長，平臺互聯(lián)網(wǎng)需求有望企穩(wěn)回升

 

　　科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，人工智能仍將是高速成長的熱門領(lǐng)域。企查查數(shù)據(jù)顯示，2023年人工智能相關(guān)新企業(yè)注冊量同比攀升24%，增速同比加快6.5個百分點。大量創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)和持續(xù)活躍的融資預計將為今年的寫字樓需求帶來增量。

 

　　此外值得一提的是，在業(yè)務調(diào)整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的租賃需求出現(xiàn)回暖跡象，租賃成交量環(huán)比增長85%。

 

　　未來三年供應充沛，利好租戶升級擴張

 

　　未來三年寫字樓市場供應保持充沛，年均供應量780萬平方米，與疫情前五年的平均水平相當。其中，受疫情期間延遲項目交付的影響，2024年全年新增體量預計將超過800萬平方米。

 

　　供需平衡仍利于租戶方，但一線城市核心區(qū)高品質(zhì)樓宇緊俏

 

　　結(jié)合前述需求預測來看，2024年整體寫字樓市場仍將處于對租戶方有利的供大于求態(tài)勢，全國整體空置率繼續(xù)上升至26%左右。

 

　　在供應品質(zhì)方面，2024年全國甲級寫字樓新增供應占比84%，一線城市高達97%，支持租戶升級型租賃需求的釋放。

 

　　從供需比分析來看，一線城市供需關(guān)系相對健康。上海和深圳過去三年的凈吸納量與未來三年新增供應比例超過70%，而隨著朝陽CBD、麗澤等板塊的項目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。

 

　　一線城市核心商務區(qū)的超甲級和甲級樓宇可租面積將保持緊俏。未來三年一線城市超甲級和甲級新增供應中僅有6%位于核心商務區(qū)，預計其空置率水平在2024年為11.7%，與2023年持平。

 

　　升級需求將持續(xù)流入，一線城市新興商務區(qū)

 

　　成本和品質(zhì)的平衡是企業(yè)當下尋求最優(yōu)化房地產(chǎn)解決方案的關(guān)鍵。CBRE發(fā)布的《2023年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，七成租戶希望未來寫字樓租金占運營成本比重保持不變或更低。與此同時，“升級至更高品質(zhì)的樓宇”已連續(xù)三年成為租戶未來房地產(chǎn)策略的前三選項。

 

　　在此背景下，CBRE預計一線城市新興商務區(qū)將成為2024年租賃需求流入的活躍區(qū)域。

 

　　基于對過去三年（2021-2023年）市中心乙級寫字樓租金變動和目前市中心乙級樓宇和新興商務區(qū)甲級樓宇租金差的分析，我們認為，2024年租戶將位于一線城市市中心乙級樓宇的辦公室向新興商務區(qū)升級搬遷仍可實現(xiàn)不同程度的租金成本節(jié)降。此外，新興商務區(qū)充裕的可租面積也為租戶推進整合擴租等企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策創(chuàng)造了有利條件。